【佰言堂】卖房的不会卖，买房的不会买？

2024下半年的楼市，因为7月市场急剧下滑的“泥石流”，让很多本就脆弱的人们更叹蜀道之难！

残酷的现实印证了一句话：房子卖得飞起的时候，营销可有可无；房子卖不动的时候，营销无计可施。

以前卖房，还能靠接二连三的画饼+忽悠，铺天盖地的广告，和和和两三个加强排的渠道精英。只要营销负责人掌控好节奏，基本顺风顺水抵达七八成销售任务的彼岸。

如今卖房，更多信奉左右开工。左卷品质重金先砸实体样板间、实景园林、实景车库；右傍渠道大神，三四五六都认命，至少望梅亦能止渴。

可惜良田愈寡，旱土愈满。上半年长沙在售楼盘数量300有余的市场中，三成未匿迹却销声已久；三成月销个位数能养七八人；再三成月销20左右能保案场和工程款；仅余一成的二三十个楼盘，还能为多收了三五斗而把酒言欢。

300来个项目，两三百个营销总，上千地产策划精英，上万帅哥美女置业顾问，随随便便多多少少都是三五十年的营销经验，

怎么就突然陷入“不会卖房”的困境了？！

贰   发现问题容易解决问题太难

传统媒体/媒介没用，自媒体不带成交没用，置业顾问做直播拍短视频也不过热闹热闹，哪怕各种相当于只要九块九的线上获客培训和陪跑，都学了，还就那么回事。

渠道签了，客户量还是起不来；

特价房批了，客户又怕交付品质缩水；

天气太热客户不想出门售楼部空调开低了都肉痛。

问计全城上半年那些热销楼盘，缦云/江山境/瑞府/天青府/阅山府如何和悦宸光？

学校比不上，品质不如它，品牌无依靠。

要么提质，要么调规降面积，要么等等。

等就等，挥别红尘滚滚，留三两“老仆”。

半明半热半开门，一起守株待兔呗！

不是说没有卖不掉的房子，只有卖不掉的人？

这年头房子卖不好真还是哪个人的问题？

换了几批人，东山再起了吗？

他们说：成也渠道，败也渠道。

君不信，在某音某信上，随便搜三四个上市在即的新楼盘名字：

一半声音快来买，一半声音买不得。

传统媒体或自媒体基本不会这么“先杀为敬”，硬要“祭天”也会被三五句话搞得雁过无痕。

喊买不得的基本各路渠道大神，以十年专家的名义，以用户至上的名义，言之凿凿。

这也不能买，那也不能买！

顶楼不能买，底楼不能买，桥边不能买，村旁不能买，贵了不能买，贱了不能买，期房不能买，小开发商不能买，新城太偏不能买，老城太乱不能买。

“不明真相”的准购房者们，会信买得的广告，还是信买不得的“肺腑之言”？

以前只管卖力吆喝，如今没个半斤八两，还没上桌就被喷得体无完肤，你那房子还怎么卖？

板块不好配套不好学校不好户型不好品质不好品牌不好，反正不是狗不理就是接盘侠。

哥，还怎么干营销？

你刚拿到房卡，人家就告诉全世界“你最多3分钟”，哥能忍、嫂不能忍吧？！

把开发商卖不动房的锅全甩给渠道，无疑不够厚道。

经济持续下行，消费降级，置业需求大幅萎缩，天天披星带月风雨无阻的渠道同学，一肚子苦水一样无处可倒。

10个准客户一半摇摆了半年，3个被同行挖了墙脚。现在渠道的难度系数比前年甚至去年都高了三五倍，佣金又涨了多少？

一博主在视频里倾诉，350万的房子，房东让利到325万，买家喊价308万。三方商谈两小时，房东降到315万，买家半文不让。博主大晚上跑去房东家一个一个做思想工作，终于屈尊308万。马上意气风发给买家电话谈签约，买家一句话：300万，最多300万。

房东暴跳如雷，博主风中凌乱。

这就是房地产买方市场时代惹的祸？

开发商不好卖，二手房房东更不好卖啊！

所以，为了卖房，传闻长沙很多渠道同学上线了：逛街洗脚SPA打台球等免费增值服务，引经据典、言传身教、**关怀，只为在他/她猝不及防的那一瞬间，请君入瓮！

夹在买家和卖家中间的渠道同学们，能赚得盆满钵满的，可能和占比不到一成的热销楼盘数量差不多，其他至少九成今年收入也大减了吧？！

某朋友亲力亲为帮亲戚买房，小年轻，洋湖上班，预算有限。要求，1单价八九千，2面积百来平，3有地铁，4上班近。123的话城北城东有得选，可惜太远。1234都要满足的话，基本上不太现实。

挑来选去，折腾一天下来，理想和现实总是相隔千山万水。新房，3000左右的月供压力，生活水平大降不划算，哪怕准小俩口合计月入2万；二手单价六七千也看不好。捡漏不够大的小年轻不要，太老的“赞助商”看不上。

"养猫养狗就不能少花点钱？"那怎么可能？什么钱都可以省，猫猫狗狗的钱一定不能省。再说含浦没地铁，上下班太远了，还不如在洋湖附近买个公寓，悠哉悠哉！

就要结婚的人，去买三四十平的公寓？这是神一般的脑回路还是真正的活在当下？就这样，谁也不知道，现在准备或正在买房的人们都是怎么想的？

他们，近在眼前，却又遥不可及。

“习惯一饼吃三代”的开发商加上“三寸不烂之舌”的渠道同学前后左右一起来洗脑，却尴尬地发现：准客户们大多都被视频/直播洗成了铁脑，进8个售楼部居然戴着7幅真假难辨的有色眼镜。

上午哪都好，下午哪都不好！面对如此心神不定选房如同盲人摸象的准客户们，这房卖得能不力尽精疲？

陆   上上下下都在等金九银十

政策的驱动力接近疲软，炎热的暑期叠加近35行上半年度总结报告的清汤寡水，再有小朋友们带着家长们去全国各地爬山涉水了，刚需的人们还越来越多义无反顾奔向二手房市场。

这酷暑的楼市，像极了大热天或大冷天的长沙露天商业街；这冷热不均的售楼部，还能有人潮汹涌的昨日重现吗？110块钱一天管顿饭的兼职，也省了吧？！

以前相信昨晚许了愿，上午发了降息减税朋友圈，中午推了10套工抵房上市，下午肯定千人摇号盛况空前。

以前决定把媒体/广告/活动费用都省了，粮草不动兵马先行。有渠道一样问鼎中原，可惜结果却是：

渠道不是包，难治百病。更看不到长沙版大嘴军哥遍地跑啊！

以前认为跟风复制是最省心省力更靠谱的选择。于是一起卷面积降公摊，一起卷黄家款式园林，一起卷铝板多多益善的所谓品质，然后卷价格，再卷成本，直到交付在即两手一摊：广告或口述仅供参考，一切以购房合同为准。

于是地产圈里，上上下下里里外外都在等”金九银十“。尤其是在开发商上半年开始信心爆棚然后三战三败的背景下，躺一会休个年假再说？

粉丝色的回忆也好、金黄色的往事也罢，都如长江东逝水。

怪只怪，这开发商已只剩下两种：一种做143及以下的房子，一种做143及以上的房子。或者说现在的开发商都只会做大房子，小房子怎么做，谁还记得？

卷了这么多年高端改善豪华霸气侧漏，谁还记得锄禾日当午？

而这楼市，需求早已”四分五裂“，甚至七十二般变化，奈何还是一碗孟婆汤待之？

2022年，各处建议开发商改做160-200面积段的房子，别整300+了！2023年，友情建议某些开发商快做70-100平的房子，铁刚才是钢。

2024年，无耻警告别只整豪华八件套，能保证20年品质才是万福。

”房住不炒“是没提了，但百分之九十九的房子没有了投资价值也是挥之不去的现实啊？更何况甚至半数房子的金融价值都不如活期存款了，你还卖弄啥？

勾兑几个声名”显赫“、刚和前东家闹辦的外地购房团来淌个浑水，就能出淤泥而不染？

从此你家房价也将学会后空翻？

也许昏招总比无招好！但这刚需都跑二手房市场去了，就真的只是现房+价格捡漏的原因？

残酷的真相可能是，期房都卖不好，你确定还能卖好现房？因为期房讲故事、讲预期、讲诱惑是开发商的长项，现房只能卖砖头，卖皇帝的新装，你确定长沙那么多悄无声息的现房项目不也是高手在操盘？

更残酷的真相是，房地产行业越来越由专业班子滑向了草台班子的行列。一顿接一顿优化裁员降薪**压榨乙方搞崩产业链，你确定剩下的草台班子还能唱出气势磅礴的满江红？

整不明白就搞形势主义，整不出结果就暂停营业，再整不出希望就退地。

如果退地的比拿地的都多的话，那你画的公园教育地铁的饼何年何月能兑现？

要么让人眼前一亮，要么让人**满足。

或水，或茶，或奶，或咖啡，或人参汤，用更加贴近不同细分群体核心需求的产品与服务，来满足与迎合，或许才会让卖房的、买房的都没那么难没那么累。

如此，真相或许惟有一个：系统地抛弃过去，才是建设未来的**途径。

要么迎合需求的十般变化，去为目标客群的**迎合而汗滴禾下土；

要么全面变革组织模式，以客群先锁与营销前置为产品定位准则；

要么全面改变经营模式，坚守长期导向，打造长期产品，改赚长期的钱；

要么整合一切可以整合的力量，打造产品与服务**的跨时代作品；

要么**与全面尊重，教育/养老/传承，或者新青年理想之所，别半路调规，好像全世界就你一个聪明人；

要么从短期买卖切换到长期建设与服务。专心做豪宅就别三下五除丢给物业公司还当甩手掌柜，诚心做刚需就当想想怎么实现小区共享自治成本公开。

要么继续在亏本赚着吆喝的时候想着把能赚的不能赚的钱都赚了！

你若安好，便是大旱九十天！

想什么呢？你觉得，可能吗？

这年头，以不变应万换，还能在卖房的路上等到病树前头万树春？